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香港重拳调控商品房价 内地客香港买房税负最高50%

2016-11-08 10:27 来源: 新华网  

  上周五,香港特区政府祭出打击楼市炒作大招:非香港户籍人口在香港购买住宅,以及香港户籍人口购买第二套住宅的“从价印花税”,从此前的最高8.5%,一下提高到15%。新政实施后的第一个交易日,香港地产股出现集体跳水。新鸿基地产下跌9.88%,几近跌停,触及4个月低位;长实地产下跌8.81%;新世界发展下跌9.03%;恒基地产下跌5.79%。

   香港重拳调控房价印花税升至15%

  香港特区政府11月4日推出新一轮抑制楼市过热政策,根据该政策,从11月5日起,香港全面提高买卖住宅物业印花税率,无论交易价格,税率划一调高至交易额的15%。据悉,新措施将沿用现行双倍从价印花税机制下的豁免安排。因此签署买卖协议时,未拥有香港住宅物业的香港永久性居民,将继续获豁免缴交新税率,只需要按现有适用税率缴付基本印花税。

  当天,香港特区行政长官梁振英、特区政府财政司司长曾俊华、运输及房屋局局长张炳良等出席了有关楼市新“辣招”的记者发布会。梁振英表示,在过去一段时期,自实施“辣招”之后,炒卖需求减少非常多。非本地需求也减少了相当多,但一直以来投资需求都主导着市场。这些投资需求在今年年初比较低,低了三个月后跟着反弹,因此现在要采取新的遏抑投资需求措施。

  张炳良介绍说,自推出两轮管理需求措施后,住宅价格由去年10月到今年3月回落,但在今年第二季度又开始回升,近期再度出现亢奋现象。楼价自3月至9月累计反弹8.9%,楼价按月升幅在4月份增加0.7%,至9月已增加2.8%,这是2013年2月以来最大升幅。目前政府需要采取果断行动,否则风险会恶化。

  据了解,为防范因楼市供求失衡、超低利率和流动性泛滥等导致的香港楼市潜在泡沫与风险,香港特区政府于2012年和2013年先后出台两个“辣招”,分别从买卖环节入手,增加交易成本,并通过税收限制了非香港永久居民的入市。

  梁振英表示,过去港府利用印花税去遏抑三方面非自住需求,成功减低来自炒卖、外来的需求,但投资需求却仍主导市场。

  梁振英曾因成功遏制房价而在2012年的特首选举中获胜,从而开始为期5年的任期。自2012年以来,梁振英已推出一系列措施来冷却香港的房地产市场。本次香港政府出台调控楼市举措也得到了香港普通市民的支持。

  梁振英表示,不仅年轻家庭买不起住房,即使对那些能负担得起房价的人来说,他们也必须挤住在小公寓,因为房地产价格已经实在太高。

   新政针对南下的内地资金

  据了解,香港这一楼市新政主要的针对对象是南下香港买房的内地资金。香港官方数据显示,9月香港楼市非本地买家交易共有250宗,达到14个月以来的最高值,其中内地买家占比为31%。同时,买家印花税收入为5.06亿港元,比过去4个月平均值高出26%。

  在香港金管局9月份发布的一份报告中提到,香港二手住宅市场成交量自今年2月份的历史低位开始回升;同时,在开发商积极促销的情况下,一手市场销售也大幅上升,香港土地注册处的统计数据显示,今年前9个月一手私人住宅的成交已达到11869宗,较去年同期微跌约2.7%,并已达到去年全年成交的70%左右。

  美联物业的统计数据显示,截至今年9月底,香港中小型私人住宅单位的平均价格已连续回升6个月,反弹至10349港元每平方英尺,累计升幅约6.5%。日前,反映二手房价的中原城市领先指数CCL也突破了140点,相比今年3月的最低值127.46点,上涨幅度超过10%,创下今年以来的新高。

  对此,有分析人士指出,国庆假期内地热点城市密集出台的各种限购、限贷政策,自然使一些人的目光转向香港。而随着香港与内地一线城市房价之间的差距不断缩小,更多的内地投资者出于资产多元化和财富保值的目的,可能会考虑在香港购置物业。正是内地资金推动了香港楼市企稳并回升。

  千万港元房产税率最高可达500万港元

  此次印花税调整,将大幅增加内地购房者的成本。对于统一收税15%是否偏高,张炳良表示,政府内部对新税率做过研究,近期香港房价上涨主要由中小户型带动,希望能借助统一税率抑制中小型单位交易过热。

  其实,在本次“从价印花税”提高前,香港的房屋交易税负成本较高。以内地购房者为例,具体包括“从价印花税率”8.5%;“买家印花税”15%;“额外印花税”(卖家持有物业6个月或以内,税率为20%;6个月至12个月为15%;12个月至36个月为10%)。综合计算,新的税率出台前,内地买家的印花税税率在23.5%至43.5%之间;在从价印花税提升至15%之后,内地买家的印花税税率提升至30%至50%。也就是说,一套1000万港元的房产,最高税率可能达到房价的一半,即500万港元,最低也要300万港元(视卖方持有物业的期限而定)。

   财经分析

   香港楼市明年底前房价预计下跌15%

  针对港府对楼市突然调控,国际投行分析师均给出房价掉头向下的预期。彭博称,花旗的Ken Yeung等分析师7日在报告中表示,香港上调印花税之举出人意料,或标志着本轮楼市涨势的终结,预计房价从现在起到2017年年底前将下跌15%。

  中原地产住宅部门的首席执行官Louis Chan预计,未来三个月成交量将暴跌60%-70%,价格预计将下跌5%-8%;这与该机构此前的预期一致。利嘉阁地产的Willy Liu表示,未来两个月成交量将下降30%-40%,价格将下跌5%。

  香港中原地产研究部高级联席董事黄良升表示,受英国脱欧等影响,香港高净值资产人士重新配置香港不动产,这是资本的“正当防卫”,15%的印花税对大宗房产交易影响有限,从长远来看效用不大,但短期会对市场施压,预计楼市会横盘2-3月。

  而中原地产首席分析师张大伟则认为,香港政府过去多次推出不同的压抑楼市措施,本次调控措施可谓布下天罗地网,不论豪宅、中小型单位及海外买家均受影响,市场担心金管局再推收紧楼按措施。调控新政旨在打击楼市投资客,根据过往政府推辣招后的市场反应,预计新辣招将令楼市头半年陷入冰封状态,2年后才可复苏。受新辣招影响,预计本月楼市成交量比10月将大跌6成,楼价至年底急跌5至8%,中原本月业绩亦将大跌逾5成。另一方面,美国加息预期持续增强,市场普遍预计12月将会加息0.25厘,若成事实,香港楼市将雪上加霜。 (记者朱开云)


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