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财政部专家:房价不会因开征房产税应声而落

稿源: 新华网  2013-03-05 08:16


  3月3日,记者围堵贾康,一个又一个楼市问题抛给他,以至于贾康半个小时都没能从大会堂脱身。

  全国政协委员贾康是财政部财政科学研究所所长,也是房产税的支持者和推动者。新“国五条”及其细则近日出炉,让房产税扩容成为“板上钉钉”的事。房产税扩容意义何在?房产税能否解决房价居高不下?楼市调控下一步该如何走?今年两会期间,新京报记者对贾康进行了专访。

  ●楼市该如何调控?

  税收工具不可能不用

  新京报:你一直是房产税的支持者。房产税真的能解决中国房价居高不下的问题吗?

  贾康:首先,现在一般已可形成共识:中国的税制结构里,直接税比重偏低,间接税比重偏高,越是低收入阶层,实际的税收痛苦程度越高,需要逐步提高直接税比重,置换间接税收入。第二,中国地方税体系不成形。地方政府没有成形的地方税体系,过去稍微像样一些的收入是营业税,除此之外没有什么有支撑力的税种,不得已就要搞出很多的隐性负债,所以会特别看重土地批租,在招拍挂中力求把价位冲得很高,形成“土地财政”的短期行为。第三,房价过快上涨已引起严重不满,牵动全局。对房地产业进行必要调控,使其健康发展,税收工具和调节手段,显然不可能不用。

  税收不是万能的,但是要使房地产业健康发展,不考虑在房地产保有环节逐步建立一个像美国、日本等经济体都具有的房地产税,又是万万不能的。最后,我国收入差距迅速扩大,在很大的程度上是因为财产性收入的作用,最主要是来自于不动产的升值,开征房地产税能以再分配的方式产生优化作用。

  新京报:楼市调控不断加码,房产税扩容会对楼市产生怎样的影响?

  贾康:对于想买房自住的人,开征房产税会改变他的预期,他们会倾向于更实惠一点,买相对小户型的房子。对于一些买房用来养老,将其作为一种“商业性社会保险”的人,一旦保有环节有了税负,他们会考虑买房后不再空置,而是租出去。于是,在社会没有增加投入的情况下,增加了租房市场的供给,将缓和供需之间的矛盾。

  对于炒房者,开征房产税后,不敢说他们就完全不炒了,但是炒的时候会收敛。有人说他只要炒成功了一把,可以赚多少钱,就不会在乎这点税,但那时候,整个社会氛围、利益相关者的心态和预期都会有所改变,炒房者们自然会估计风险。原来炒20套的,这时要悠着点儿,先炒10套、8套;炒10套、8套的,悠着点儿炒个3套、5套,而且会考虑后边多数接手的人是要用于自住的,所以他自然会考虑多炒中小户型。

  这样一来,需求方整体结构变了,开发商拿了地皮,当然要考虑更多提供中小户型,而且参加土地招拍挂的环节不能像原来想得那么好,要谨慎一点。综合起来,需求沉稳收敛了,有效供给增加了,土地集约利用水平上去了,总体的供需情况就会趋于更平衡、沉稳、健康,泡沫少些。

  房产税能降房价吗?

  我不同意房产税无用论

  新京报:有专家认为,国外经验已表明房产税不会让楼价下跌?

  贾康:在具体的房价问题上,总体而言,它并不会因为房产税的开征而应声而落。我认为,这样一个税制不可能改变中国现在城镇化水平实际至多才40%左右、以后要一路走高到70%至80%才能相对稳定。这个历史过程中间,中心区域不动产价格是上扬曲线。

  其实,没有力量能改变这个上扬曲线的基本模样。但是有了这个税以后,它会使这个曲线的斜率降低,发展的过程更平稳,减少泡沫,不会频繁地大起大落而造成对社会生活的负面冲击。任志强说,美国、日本的很多经验证明,房地产税没用,因为房价还在继续上涨。我不同意这种观点,如果美国、日本不推出房地产税,那么房价上扬曲线会变成什么样的情况?斜率会不会更高,更陡峭?波动会不会更剧烈?

  ●房产税如何征收?

  首套房免征面积应尽可能地大

  新京报:你觉得房产税的“起征点”应该在哪里?180平米吗?

  贾康:我倒是觉得,如果一定要设计,第一套房的免征面积应该尽可能地大。如果不是所谓的“独栋别墅”的话,不如第一套就不征,“基本保障”部分可以放大一点儿。如果没有一个定心丸的承诺的话,这项改革是很难推的。比如,公务员、公职人员现在最担心什么?辛辛苦苦干一辈子,最实惠的就是住房,如果说刚刚房改拿到了自己有完全产权的房子,然后马上要征房地产税,可能大多数人会跳起来。所以,我认为应该非常清晰地给社会公众、包括公职人员一个“定心丸”:以后所有社会成员的所谓第一套房或者家庭人均计算下来的一定标准之下的基本住房,是不被这个税覆盖的。

  社科院的设计是人均40平方米,在这个界限之上征收房产税。但也可能如网友说的,出现这样一种情况,假设一家3口,住房有120平米,3个人正好不用交税。这时孩子突然车祸身亡了,老两口悲痛欲绝之际,税务官员“当当当”来敲门,说你们家要征房产税了。这样好像也不是很合适。

  新京报:第二套房怎么征收,你的建议是?

  贾康:对二套房能不能税率从轻?我觉得也完全可以探讨。对高端也不是要“伤筋动骨”,而是应该符合市场经济税制的“支付能力”原则,抽肥补瘦,促进先富起来的阶层和低收入阶层在一个社会共同体里享受改革开放成果的和谐局面,这实际上是一种共赢。

  先富起来的这些人,一年交一两万、两三万元钱或再高些的税,而这个再分配,使政府更有能力扶助低收入阶层住有所居,促使整个社会和谐了,底层不闹事,不是大家一起安享改革开放成果吗?

  保障房如何建设?

  不能只“补砖头”也要“补人头”

  新京报:这几年各地政府大力推进保障房建设,这能否抑制房价?

  贾康:近几年的房地产调控,最值得肯定的就是双轨统筹,指的是在商品房市场的这一轨旁边,还有保障房的轨道。中央强调尽快建成3600万套保障房,这就是给低收入阶层、收入夹心层提供“住有所居”的有效供给。

  这是调控新政里面非常重要的组成部分,如果能提供到位,低收入阶层、收入夹心层都住有所居,那么商品房市场上的房价问题,就绝对不会有多大的杀伤力。

  关于保障房,政府的关键是要管规划、保托底,管进退。也就是入住者如果收入增长后不能老占着这一块,这是公共资源,应转给其后更需要辅助的低端社会成员。在商品房市场,政府要管规则,也就是要维护公平竞争,后面还有管收税,交易环节怎么让税收合理化,保有环节怎么从无税到有税,同样是使税收合理化。这样的制度建设才是标本兼治、治本为上的。

  新京报:很多保障房距离市中心太远,生活设施不配套,成为“鸡肋”。

  贾康:实际生活中,可能有一些市民宁愿放弃保障房,转而选择居住地点最方便的地方,即使条件很差。因此,保障房建设最好是在一般的小区里面“花插着建”,能避免连片的低端住宅演变成贫民窟,带来社会问题一大堆。

  此外,我们的保障房不能只是“补砖头”,也要根据情况考虑“补人头”。浙江一些地方出台政策,让潜在房源中一些私有的房屋变成公租房,政府承担一部分租金,但房主必须承诺一段时间如两三年之内租金价格不会上涨,让入住者有一个稳定的预期,政府以“政府采购”方式直接支付,把钱打到房主的账户上。这样的方式,我觉得是比较好的。

 


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编辑: 徐诚诚
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